Première ville du Gard à mettre en place ce permis de louer, la ville de Vauvert a montré par cette action son ambition de lutter contre l’habitat indigne et insalubre tel qu’il peut exister dans les centres villes anciens, afin d’assurer un logement digne aux locataires. Sous la responsabilité désormais de la Police municipale et de l’adjoint en charge de la sécurité
depuis janvier 2021, ce dispositif fait ses preuves et remplit sa mission.
Le permis de louer, c’est quoi ?
Effectif depuis le 6 octobre 2019 sur la commune de Vauvert, le permis de louer créé par la loi ALUR du 24 mars 2014 permet aux communes d’instaurer une autorisation préalable avant de pouvoir mettre en location un bien immobilier dans un périmètre défini. Celle-ci est d’une durée de validité de deux ans et devient caduque si le bien n’a pas été loué pendant ces deux ans.
Pour rappel, le permis de louer est entièrement financé par la commune, gratuit pour le propriétaire et le locataire. Il a également un rôle pédagogique puisqu’il permet d’informer les propriétaires sur leurs obligations et les possibilités d’accompagnement et de financement des travaux. Il concerne les premières mises en location ou les changements de locataires pour les logements construits depuis 15 ans. Il ne concerne pas les renouvellements de bail, ni les avenants. Sont également exclus, les locations touristiques saisonnières (moins de 4 mois dans l’année) et les baux commerciaux.
Le permis de louer est refusé pour les logements qui ne répondent pas aux normes de l’habitat et représentent un danger pour la santé et la sécurité du locataire. Par exemple, les locaux qui ne sont pas à vocation d’habitation, ceux avec des moisissures, des infiltrations, une absence de ventilation, des réseaux électriques non mis à jour etc.
« Nous avons tous droit à être bien logé. Dans nos villes à reconquérir, les centres anciens sont de plus en plus confrontés à des difficultés d’attractivité, avec par exemple des bâtis dégradés, ou des locations périlleuses. La mise en œuvre des outils proposés par la loi Alur peut apporter des réponses adaptées. C’est tout le sens de la stratégie volontariste de la commune avec la mise en place de ce dispositif depuis deux ans maintenant. » Jean Denat, Maire de Vauvert.
Deux ans après, quel bilan chiffré ?
Entre le 1er octobre 2020 et le 30 septembre 2021, 77 dossiers ont été déposés avec 55 dossiers en première demande, 21 dossiers en seconde demande (7 régularisations de refus et 14 changements de locataire), et 1 dossier en troisième demande (changement de locataire). Ainsi, plus de 10 dossiers supplémentaires ont été déposés, en comparaison au bilan effectué sur la première année 2019 – 2020. Ce qui nous fait un total de 140 dossiers depuis le lancement du dispositif à Vauvert !
Tout comme la première année, le projet a aussi bien été suivi par les professionnels que les particuliers avec 33 dossiers provenant directement de propriétaires, représentant 42%, et 44 dossiers provenant d’agences immobilières, représentant 58%. Pour finir, 10 dossiers ont été récupérés par la surveillance du marché et du terrain.
Au total, nous comptons 68 autorisations finales et 9 dossiers refusés. En sachant que, 23 demandes de travaux avant rapport ont été faites. Les anomalies récurrentes sont de trois natures : électricité, ventilation, sécurité des escaliers ou garde-corps des fenêtres. Les autres anomalies rencontrées : menuiseries peu étanches, manque de luminosité, revêtements détériorés, humidité, problèmes d’hygiène divers, espaces communs peu entretenus, chauffage insuffisant (sanitaires).
« Pour que ce dispositif soit suivi de réels effets, il faut travailler à son acceptation par tous, notamment en respectant les délais et faisant intervenir l’expert le plus rapidement possible pour que cela ne ralentisse pas les mises en locations des bailleurs rigoureux. Il nous faut
également assurer une veille sur le marché local pour débusquer les propriétaires indélicats qui chercheraient à transgresser le dispositif. Le procureur nous a suivi sur la poursuite d’un
propriétaire de mauvaise foi. Nous voulons des logements dignes et travaillons avec les partenaires CAF, Département, également. C’est pourquoi désormais c’est le rôle de la police municipale dans le centre ancien de suivre ce dispositif en lien avec la salubrité publique. Lors de sa mise en place le dispositif était piloté par l’administration générale désormais nous avons choisi de le confier à la Police municipale et ses agents de proximité » précise Christian Sommacal, adjoint à la sécurité et la salubrité publique en charge du suivi du permis de louer.
Un dispositif intégré
Tout comme l’an passé, les effets du dispositif sont positifs sur la commune, même s’il y a eu quelques freins au début vite dissipés grâce à l’information, l’approche pédagogique et
l’analyse précise de chaque situation par l’expert pour que la procédure s’effectue dans les meilleures conditions, sans retarder la location.
Selon notre expert « L’accueil est bon dans l’ensemble pour les propriétaires. Le dispositif est mieux connu et moins craint, notamment pour les nouveaux acquéreurs. Certains propriétaires se renseignent même avant l’achat d’un bien immobilier pour avoir des informations sur le dispositif, ou avant la réalisation des travaux pour avoir quelques conseils ; preuve que le dispositif est de plus en plus connu et intégré. ».
Après deux ans de dispositif, les agences sont davantage habituées à ce dernier qui permet de mieux connaître le parc locatif de la ville et fluidifier le marché immobilier. Quelques réticences persistent cependant auprès de quelques agences, surtout avec les locations de petites tailles qui changent plus souvent de locataires. En effet, certains propriétaires qui doivent réaliser des travaux sont mécontents et jugent les contrôles trop stricts.
« Même si les mauvais bailleurs ne sont pas tous épinglés, la bonne connaissance du dispositif permet de freiner certaines mauvaises volontés, et aux locataires de faire valoir leurs droits. De plus, certains bailleurs n’ont pas intégré que le dispositif s’applique à chaque changement de locataire. Il faut donc être vigilant sur le terrain. » Vauvert Expert Bâtiment.
Un dispositif qui complète un panel d’actions pour bien se loger en centre-ville
« En centre ancien, nous avons au début de notre premier mandat instaurer la taxe sur les logements vacants, désormais avec la Communauté de Communes de Petite Camargue (CCPC), nous portons le projet « Rénovons » les habitats en centre-ancien en partenariat avec l’ANAH. Nous souhaitons mettre en place des dispositifs d’aides incitatifs et publics afin de venir en aide aux propriétaires qui souhaiteraient rénover leur logement mais n’en auraient pas les moyens, ceci afin de réduire la fracture énergétique des bâtiments anciens. Par ailleurs, nous avons été retenu au programme de l’Etat Petites villes de demain afin de travailler au cadre de vie en centre ancien et anticiper les changements à venir nécessaire dans nos centres anciens (lieux de vie, espaces publics, voies douces, place de la voiture…) pour que vivre à Vauvert, soit une chance » précise Jean Denat, maire et Vice-Président en charge de l’Habitat à la CCPC.
Quelles améliorations prévues ?
Depuis juillet 2021, un nouveau DPE (Diagnostics de performance énergétique) a été mis en place avec un nouveau mode de calcul permettant d’avoir des informations plus précises et surtout des résultats pour chaque dossier, non pas sur l’utilisation de logement mais sur sa capacité énergétique. Les anciens DPE sont valables jusqu’à fin 2022.
Jusqu’à présent, les DPE qui donnent des indications sur la qualité de la production énergétique des logements et les équipements sont vierges dans 40% des dossiers. Près de 90% des propriétaires qui louent en direct n’ont pas les diagnostics obligatoires (DPE, électricité, amiante, plomb, gaz, surface habitable) et doivent les faire faire (coût entre 300 et 400 euros).
Même si à l’heure actuelle le dispositif ne porte pas encore sur la précarité énergétique, la Loi Climat est en train de faire changer cet aspect. Le nouveau DPE est une étape, et à terme le contrôle portera également sur l’efficacité. Une demande a également été formulé à la CCPC qui a initialement la compétence habitat l’élargissement du périmètre afin d’intégrer tout le centre ancien.
